随着两会的召开,关于物业税的讨论也进入了白热化的阶段。2003 年10 月,十六届三中全会指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。从此,物业税便渐渐走进了大众的视野,到目前为止已“空转”了近7年的时间。在这期间有的开发商曾笑称物业税的开征是政府一轮一轮舒缓的“风” ,连“雷声”或是“雨点”都谈不上。然而这一次却不只是吹吹风那么简单,物业税的开征已成为不可避免的大趋势。

一、物业税开征的原因

(一)“炒房”现象严重,房价持续上涨。

至1998年房地产市场化改革以来,我国房价连续多年上涨,全国商品房的平均售价从1999年到2009年增长了135.46%。从房价走势来看,我国房价仅在2006年和2008年出现调整。09年在政策刺激、刚性需求释放和经济逐步回暖等因素影响下房价开始了疯狂上涨。09年5月全国商品房销售均价已较08年增长了23.35%,延续了中国房价“只涨不跌”的神话。一些居民买房的初衷主要是为了进行投资,这样增加了实际消费者的购买成本,于是他们纷纷望而却步,造成供需关系失衡,引发市场大起大落。物业税征收的同时很可能取消土地出让金和土地增值税等税费,这样会降低房地产开发的成本,房价业会随之下调。另外,物业税也会改变目前房地产税费“重流通轻保有”的格局,增加房主囤房的成本,利于房价的理性回归。

(二)我国现行不动产税制不健全。

我国的房地产业在过去的10年里为国民经济的发展起到了不可替代的作用。但随着我国经济体制改革的不断深入,原有的房地产税制已经不再适应当前房地产业蓬勃发展的需要了。原因是我国目前的房地产税费项目繁多、重复征税现象严重,直接造成了房地产的开发成本过大、房地产商的压力过重,从某种程度上制约了房地产业的健康发展。除此以外,“重流通轻保有”也是我国房地产税费的一大特点,从房地产的开发、交易和保有三个环节来看,大头主要集中在开发和交易环节,而持有者的税负则较轻。这就造成了大批人钟情于房地产业,因税费负担较轻而保有大量的房产造成房价过高。

(三)房屋空置率高,资源严重浪费。

在我国目前的房地产税制下,持有阶段的税费很少,这使得房地产的投机行为及其猖獗,其购买的主要目的是为了等待时机出手赚取巨额的差价,这种行为必然导致大量的商品房空置。据统计,08年底全国商品住宅空置面积增长2214万平方米,空置率增长了6.34%,而且上述空置率仅包括新建商品房的空置率,如果再考虑到存量房的空置情况,全商品住宅空置率还将大幅提高。如果开征物业税,会降低实际消费者的进入门槛,同时会增加投机者的持有成本,遏制其囤积居奇的行为,解决房子有人买无人住的现象,最终降低商品房的空置率,提高资源利用效率。

(四)我国目前贫富差距明显。

社会主义的本质要求是实现人民的共同富裕。然而,在我国改革开放和城市化的进程中,由于利益格局的深刻调整,分配领域的矛盾日益突出导致了我国的贫富差距问题。其中税收调控不力也是一个不可回避的原因。目前调节收入差距的举措主要有两种,一是建立完善的社会保障体系,二是征收财产税和所得税。但前者并非一朝一夕之事,个人所得税由于收入的隐性化,漏洞较多,征收起来比较困难,需要一段时间进行改革。在这个时候开征物业税,算得上是明智的举措。

二、物业税开征的影响

(一)有利于房地产业的健康发展。

首先,物业税的征收消除了我国房地产重流通轻保有的税制,提高现有囤房者持有成本的同时减轻了流通环节的税负,从而使我国房地产的二、三级市场能够有效运行。其次,房地产业是一个资金密集型产业,对资金的要求很高,被称为“第二金融”。由于开发商在建房初期需要支付相当于房价30%的相关税费,加大了房屋的开发成本,最后开发商又通过高房价把他们都转嫁到消费者身上,这样就形成了房价上涨,房子难出手的局面。开征物业税则使房地产商的初始投资成本大大降低,房价也会随之有所降低。最后,物业税增加了房屋的持有成本,降低了流通成本,这样是那些拥有多套房的投机者在高成本的压力下会销售其房屋,满足大众自住性需求的同时也降低了房屋的空置率。

(二)有利于国家调整产业结构。

在经济结构合理的情况下,房地产应该是一个消费性市场,但事实却并非如此。除了建筑商和开发商在投资以外,还有很多购房人也在投资,这在很大程度上扭曲了房地产市场的性质,从而加剧了投资与消费的失衡。由于房地产业的暴利,会吸引大量的资金流入该行业,从而导致其他行业的投资不足。另一方面,由于大量的资金被“搁浅”在房屋上,导致了居民对其他消费品的需求不足,造成其它产业的市场需求萎缩,不得不依靠出口来维持生。此时物业税的开征可以挤出“潜伏”在房地产业内部的泡沫,使房地产逐步走上以需求为导向的发展轨道。

(三)地方政府可以获得土地的增值收益。
一方面,地方政府为了完成国家下达的GDP指标,促进经济的发展,土地出让金构成了土地批租制下地方政府的主要财源之一。但随着城市化进程的加快,市中心区域可供出售土地面积大幅减少,有的地区甚至出现“无地可卖”的现象,而郊区土地因耕地保护政策也很难大规模上市交易,地方政府的“土地财政”将越来越少。受金融危机的影响和冲击,08年下半年以来我国土地交易价格明显回落,09年第一季度出现了负增长。通过征收物业税可以使政府获得经常性收益,将原来土地批租一次性收取的高额土地出让金分年分阶段收取。

另一方面,物业税会随着房地产价值的上升而增加,成为本地区基础设施建设的主要财源,这样一来,地方政府为了获得更多的财政收入就会致力于改善当地的硬环境和软环境,提高人民的生活质量。

三、物业税开征的几点思考

(一)物业税可以降低房地产业的进入门槛,吸引大量的民间资本流入使房价有所降低,但这只限于短时期内。

从长远来看,随着投资者的增加,可能造成房地产开发过度及房地产泡沫。另外,房地产成本的下降会刺激人们对房地产的需求,在旺盛的需求和低进入堡垒的条件下,会刺激房地产开发商在税制允许的前提下进行过度的房地产开发,造成房地产市场的虚假繁荣进而导致房地产泡沫的产生。我国商品房价格被认为扭曲的重要原因是垄断、欺骗和极度泛滥的贷款。目前商品房炒作的根源就是囤房的人能够用银行的钱谋利而不用承担风险。同时,在经济危机的影响下,政府实行的是宽松的货币政策,这只能应对危机冲击的短期应急行为。放松对短期行为的警惕,极易造成房价和地价虚高,甚至产生严重泡沫。

(二)房地产市场信息不对称阻碍房价理性回调,而物业税的征收却无法改变这种现象。

从理论上讲,当房地产需求处于供过于求的状态时,房价将会决定地价。但是,实际上这种反向变动的规律却受到了严重的干扰。房地产市场信息不对称则是主要原因。此外,开发商的道德风险也阻碍房价得理性下调。在现行的开发模式下,大量使用信贷资金的房地产开发商更倾向于冒险,即在市场实际已经供过于求时,宁可销售受阻也要维持高价。在这种情况下,单靠物业税是不可能的,至少在长期内维持房价的正常是很困难的。

(三)任何政策出台的初衷都是好的,但往往结果却不那么理性。

这次物业税的开征也一样,处理的不好很可能得不偿失。随着物业税的开征会增加大量的评估人员,法律工作者,税务人员,这些成本可能是笔不小的开支。另外,如果物业税缴纳的时间、方式和数额缺乏公开透明,那么纳税人就会被税吏所左右,他们会以加重税额为由勒索或受贿。在当今体制下,那些真正拥有多套房屋的权势者,税吏迫于权威,可能一文钱税也收不到。税收的负担,往往落到普通百姓的头上。

因此,物业税的开征总的来说是一件值得高兴的事,但其道路可能是坎坷的,在目前相关法律法规还没有完善的条件下绝对不可贸然行事,不然可能会引发全面的加税、涨房价、涨租金的恶性循环。