房地产开发投资规模大、回报周期长，致使房企具有典型的高杠杆特征。从2016年9月30日北京出台“930”限购政策开始，黄金周期间有二十多个城市纷纷出台限购新政，房地产市场进入新一轮的政策调控。与此同时，房地产融资环境也开始收紧。在此背景下，2017年房企融资出现如下变化：
一、融资规模整体微降，部分龙头企业融资力度较大
据数据统计，2017年前11月108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总量的90%，预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑，究其原因，主要是部分龙头企业融资力度较大所致，比如中国恒大、阳光城等企业，其余超半数企业融资总量较于2016年出现大幅下降，在融资环境日益收紧的情况下，中小房企面临的压力更加明显。
二、融资成本均有上升，结构性变化进一步拉升境外融资成本
从108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据上的融资成本来看，2017年新增融资成本均有所上升，2017年1-11月108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本与2016年全年相比，分别增加1.34、1.03及1.20个百分点。这主要是因为2015年、2016年国内融资环境较为宽松，融资成本也相对较低；但从2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩，融资成本也不断被抬高。
境外发债融资成本增加最为明显，除了整体环境影响外，与发债企业的结构变化也有较大关联。2016年由于国内融资环境宽松，企业更偏向于国内发债，境外发债的多为融资能力较强的规模房企，其中TOP10房企境外发债占比从2015年的31%大幅上涨到了2016年的53%。2017年由于信贷逐步收紧，扩张中的中型房企增加了境外发债，TOP30-TOP50的房企境外发债占比从2016年的8%增长到了38%，TOP10房企的比例则缩减到了36%，而一般而言规模房企的融资成本相对较低。
三、融资结构突变，公司债骤减、境外融资大涨
在新的融资环境下，2017年1-11月房企融资方式结构变化显著，公司债占比急速下滑，股权融资、境外融资、资产证券化等创新融资占比则大大增加。
2016年四季度《关于房地产业公司债券的分类监管方案》、《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》等政策陆续出台，2017年公司债发行规模的骤减。据不完全统计，2017年前11月公司债融资总规模为422亿元，较2016年全年大幅下降91%，占比仅为4%。
2017年前11月股权融资规模增长明显，规模达到了1443亿元，占比为14%，相比2016年全年大幅增长96%。股权融资之所以出现大幅增长，主要是由于恒大集中于2017年以增发配股的方式先后进行了三轮战略性增资。
此外，境外融资占比也出现显著回升。2017年1-11月房企境外融资规模达到2553亿元， 占融资总额的25%，较2016年全年上升11个百分点，重新成为了房企的重要融资手段。这主要是因为随着我国信贷环境的进一步收紧，公司债门槛升高，房企们陆续扬帆出海，在海外寻找融资机会。
房企境外融资主要包含银行借款、金融结构借款、银团贷款、俱乐部贷款、发行优先票据或债券等等，其中境外发债（包括优先票据、债券等）是房企最主要的境外融资方式之一。据不完全统计，2017年108家房企境外发债合计人民币高达1993亿元，而2016年全年仅约人民币626亿元。
四、融资创新与多元持续推进，资产证券化成为新风口
随着金融市场的不断发展，传统融资渠道的逐步受限，房企除了辗转海外融资之外，还在国内积极拓展创新的融资方式。房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等等创新融资方式不断涌现，房企的融资方式也越来越多元化，尤其是资产证券化。从2015年6月万科发布了国内首只公募REITs后，资产证券化逐渐成为房企融资的一个突破口。通过资产证券化，不仅可以帮助企业有效盘活存量资产，提升资产和资源配置效率，还能为企业提供资金支持，因此也成为了融资市场收紧情况下房企融资的一个重要手段。
2017年前11个月，多家企业完成发行资产证券化产品，发行金额总计达423亿元，同比大幅增长210%。资产证券化占总量的比例连年提升，从2015年的0.3%增长至2017年前11个月的4.2%。究其原因，一方面是因为发行企业数量增加，另一方面也是因为超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模较大。
此外，2017年10月保利地产公告，与中联前源不动产基金管理有限公司联合发行的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审议通过。这是国内首单房企租赁住房REITs，也为大力拓展租赁住房业务的房企提振了信心。在房企大力发展租赁业务的趋势下，未来资产证券化的比例还将进一步提升。
五、对我公司未来发展的思考
在目前的房地产市场环境下，规模房企优势凸显，融资能力相对较强，中小房企生存压力逐步加大。随着国家去杠杆的一系列政策调控，传统融资渠道逐步受限，同时央企相较于民营企业来说面临更大监管压力和政策限制，难度也会更大。
面对公开市场拿地难的局面，我公司应积极转变思路，不仅关注第一手拿地信息，也应关注资产收购、股权并购等多种介入房地产开发项目的方式，同时积极研究并控制上述方式涉及的政策、法律、税务等风险。中国中铁下属专业金融服务公司专业性强，融资经验丰富，了解金融改革和金融业发展动向，对金融政策、金融市场的研判能力和对金融工具的运用能力强。公司可借助于它们开拓融资新渠道，促进产融结合，实现合作共赢。（撰稿 刘淑娟）