文 / 张静

市属国有企业经营性资产中，有一 些投资性房地产、闲置土地、码头、山 林以及其他具有经济价值的资源（如水 库库面、广告位）等。为提高这些资产、 资源的综合利用价值，企业往往将这类 资产予以出租以获得收益。虽然这些收 益在集团的整体收入中占比并不大，但 由于这些资产种类繁多、分布零散，出 租的相关环节容易产生资产不能得到充 分利用、出现国有资产流失的风险。本 文拟以宁波 A 集团三宗资产出租事项为 例，在对资产出租相关环节进行梳理分 析基础上，明确监督时应当关注的重点， 在制度完善方面提出建议，以期促进国 有资产保值增值。

一、资产出租三个案例简况
案例一：2017 年 11 月，A 集团董 事会议案中，有一项其下属分公司土地 租赁事项，即拟出租土地面积约 20 亩， 租期 20 年。本次议案租赁期限拟定为 2018 年 1 月 1 日至 2037 年 7 月 31 日， 第一年土地租赁价格按宁波某评估有限 公司评估价格 10.82 万元，以后逐年递 增 5%（递增基数为前一年的租赁费用）， 以租赁期总费用 346.38 万元为招标控 制底价进行公开招租。
案例二：A 集团下属甲公司所开发 房产的 1 幢酒店，由于前期销售不畅， 根据项目实际情况，酒店拟以宁波某评 估公司评估价 120 万元人民币（面积约 15000 平方米）为基准底价，通过委托 招标代理机构招标竞价的方式公开招租 （信息发布在公共资源交易中心网站、 宁波国资委、A 集团网站）。招标竞价 控制条件如下：酒店总租期为 20 年， 租金一年一付，合同签订日中标者向 A 集团甲公司缴纳 120 万元人民币押金； 合同签订日起第一年免除租金（用于承 租方对酒店装修）；合同签订日第二年 起以中标价开始支付租费，租费每五年 （从第一年开始计算）递增 15 万元人 民币。
案例三：A 集团委托其全资的乙 公司所管理的位于宁波市高新区一块场 地（没有土地证，为原来工程围垦地， 占地面积约 7185 平方米）于 2015 年 8 月通过公开招租形式（公开信息发布在 国资委及 A 集团网站），与中标方浙江 某民营集团签订 20 年期租赁合同（租 赁 期 限 2015.11.2-2035.11.1）， 初 始 年租金 20 万元（2015 年已经收取租金 20 万元，押金 10 万元），租金每 5 年 递增 10%。2016 年 10 月 31 日，经承 租方申请，乙公司与该民营集团签署解 除合同协议书，并退还押金 10 万元， 租赁及解除两份协议签署人为蔡某某。 2017 年 8 月初，乙公司重新组织对该 场地竞价招租（信息发布在国资委及 A 集团网站），并于 8 月 14 日成交，承 租方为宁波某民营有限公司，租期 3 年， 每年租金 8.5 万元。

二、资产出租相关环节分析
（一）关于案例一及案例二出租事 项，监事会最初仅获取议案报告，并无 资产评估等支持性资料，经沟通后，取 得相关评估报告及评估说明，经查核及 与企业经办部门沟通，监事会分析后认 为存在以下问题： 1. 选择的评估中介机构不够权威。 经监事会了解，分公司土地出租委托的 评估单位，相关资质颁发部门为中国价 格协会，不具有财政部门颁发的资产评 估资格。其经营范围为价格评估及当事 人委托的涉诉财物价格评估，价格咨询、 投资咨询、房地产测绘咨询、工程造价 咨询、企业管理咨询、财务咨询、商品 信息咨询、市场调研、广告服务、会展 服务、网络技术开发。尽管目前相关文 件对出租价格评估未要求必须具有财政 资产评估资格机构进行，但集团对中介 服务机构选择应确定标准，尤其是对资 质及规模、专业服务能力等应有适当规 定。 2. 评估方法选择及评估结果不够合 理。一是分公司拟租地块，评估结果为 租金 10.82 万元 / 年，与该地块 2017 年实际租赁价格 15 万元差距比较大， 减幅达 28%，未给出合理的评估理由， 按有关资料，该宗出租土地现市场价值 约 800 万元（评估单位按此收费），按 评估价格出租年回报率仅 1.35%。二是 甲公司所属酒店，根据评估报告及相关 资料显示，该次评估采用市场法评估， 评估选取可比实例之一为公司暂租办公 地，系村民自建民居，无电梯等设施， 作为酒店可比实例是否合适值得商榷。 另外，拟出租酒店附近 A 集团参股公司 正在对地热（温泉）情况进行勘探，温 泉因素等有利于酒店发展的事项未见考虑到评估修正因素中。三是以上两宗出 租，评估结果作为重要的参考出租底价， 且租赁期限较长，均为 20 年，A 集团 未组织适当的审核及核准。 3. 资产出租信息公开的渠道不够专 业。两宗出租，对招标（租）信息公开 地点均未明确，如何选择合适的渠道以 增加潜在意向租赁人的关注度未在决策 议案中提及。 鉴于以上几点，监事会除口头沟通 反馈外，书面向企业出具工作联系单要 求 A 集团上会前落实有关情况，并在董 事会会议上表达意见和建议：一是评估 结果必须审核其合理性后才可采用；二 是信息公布应尽量扩大范围，增加专业 网站等发布渠道。

（二）关于案例三，由于租期未超 过 5 年，出租议案未通过 A 集团公司决 策，经集团监事会事后查核租赁合同、 承租方公司背景资料、该地块原租赁协 议、解约协议等资料，注意到两点：一 是新承租方某有限公司法定代表人为蔡 某某 , 与 2015 年 11 月该地块出租给 宁波某民营集团时协议、解除协议签约 人姓名完全一致 ; 二是该地块原公开招 租租金为 20 万元 / 年（租期 20 年，从 2015 年 11 月 -2035 年 11 月），现租 金 8.5 万元 / 年，租赁期限 3 年，租金 标准大幅降低 57.5%，未见租金标准确 定的合理解释。后经监事会追问，经办 部门提供了一份资产评估报告，出租价 基本贴近评估价。 关于该出租案例，程序上未见明显 瑕疵，但逻辑上却有诸多不合常规之处， 是否存在违规或其他问题，从监事会层 面很难直接判断。

三、资产出租监督关注重点 从对上述三个企业资产出租的案例 简要分析以及近几年监事会工作实践来 看，对企业资产出租业务进行有效监督， 可以从以下四个方面进行重点关注： （一）出租业务相关法律问题。资 产权属清晰，法律关系明确是资产出租 业务正常进行的前提。着重关注出租方 拟租赁资产是否有权属瑕疵或法律规定 的限制条件，如土地出租应首先考虑租 赁土地来源是划拨还是出让取得，是否 为合法权利人等因素，租赁期限是否有 违反相关法律规定等方面。 （二）租赁方案的内部决策程序是 否到位。比如，年度资产出租计划是否 建立，是否发生了重大变化，变化原因 合理性、出租方案是否按权限进行适当 审批等。 （三）租金水平及意向承租方确定 方式合适性。除程序外，更应关注租赁 价格、承租方选取等实质问题。一要关 注租金水平的确认方式是否合理，是否 明显低于公允价格。如，对底价合理性 进行适当判断，对通过中介机构评估确 认底价的，对评估报告结果使用上，应 注意认真审核，通过公开渠道查阅周边 市场价格等方式进行比对，对评估方法 选择合理性多方进行沟通交流。二是关 注意向方确定是否通过公开渠道招租、 合同谈判以及签约记录是否完善、承租 方的资格是否进行适当审查等方面。 （四）租赁业务后续管理及监控措 施是否到位。如出租台帐是否完善、租 金收取责任落实是否到位、是否有定期 查看资产状况机制。尤其是租期在 5 年 或 10 年以上的长期租赁，存在承租户 擅自转租、对资产擅自改建、扩建、违 规搭建风险较大的情况下，企业是否有 预案和措施以有效规避产权纠纷等事项 应持续关注。 四、关于完善制度的建议 关于企业房屋等资产、资源出租， 市国资委下发过《关于加强市属企业房 屋出租管理的通知》（甬国资发 [2011]15 号）、《关于进一步加强市属企业国 有产权管理工作的通知》（甬资国发 [2015]1 号），两个通知都只是在原则 上要求资产通过竞价、拍卖、招标等方 式公开招租，扩大招租信息发布范围， 但是没有规定对达到一定面积或金额 的，需要公开的程度作进一步要求，在 市里没有相关规定情况下，企业更没有 意愿通过制订制度来约束自己，招租信 息公开往往流于形式，公开范围非常有 限，不利于引起潜在租户注意，无法形 成有效的竞价，不利于租赁资产的价值 发现。另外，对企业资产出租底价或参 考价格的合理性，也没有相应的规定， 如果企业也没有制订相关制度，那么 就存在较大的随意性，操作弹性太大， 存在一定寻租空间和国有资产流失的风 险。再者，从实践来看，企业对租赁期 限过长的出租资产风险控制相对薄弱。 市属国有企业资产出租业务监督是 国有资产监督的组成部分，进一步健全 企业资产出租业务管理制度，同时强化 管理与监督，有利于充分挖掘资产价值， 提升经济收益，有效防范国有资产流失 风险。建议市国资委出台指导意见或提 出明确要求，推动企业加快完善资产出 租的管理制度，进一步明确租赁评估中 介机构选择标准、评估结果的认定程序、 信息发布渠道层级等方面的事宜等。 ( 作者单位：市国资委监事会 )