上市公司业绩受影响程度不一，增加费用减少抵税好处

公允价值计量的正反面

本报记者 刘振盛重庆报道

在国际市场正在因为金融及经济危机而逐步放松公允价值计量要求的背景下，用公允价值计量投资性房地产替代成本计量的做法正让A股部分上市公司尝到“甜头”。

不过，由于税收、评估等方面的顾虑，这一从2007年1月1日起开始实施的《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的采用者并不多。

公允价值计量成利润增长器

金融街[9.75 3.61%](000402.SZ)2009年一季报显示，其营业收入为2.9 亿元，同比下降62%，不过，归属于上市公司股东净利润为1.6亿元，同比增长127%。联合证券的研究报告表示，营业收入同比下降的原因主要在于金融街一季度重点在售项目未达到结算条件，收入主要来自物业出租和物业经营。

不过，投资性房地产的公允价值变动收益，开始扛起利润增长的大旗。上述报告表示，在收入下降的情况下，利润出现大幅增长的主要原因在于德胜国际中心项目用于出租的约3.4 万平米物业计入投资性房地产，按公允价值计量后取得公允价值变动收益1.6 亿。

从2008年1月1日起，金融街开始对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，当时，纳入统计范围的有金融街购物中心、金树街餐饮街、金融街C3 四合院项目。

“公司在未来两年可结算项目利润率大多较低，业绩贡献很大一部分将是靠投资性房地产公允价值的变动。”联合证券在对金融街的年报点评中表示。

会计政策变更，带来报表焕然一新的现象，在昆百大A[7.22 2.12%](000560.SZ)身上也在上演。

昆百大A的2008年一季报显示，其资产负债率为90.56%，短期借款与一年内到期的非流动负债合计为4.14亿元，长期借款为1.91亿元。归属于母公司所有者权益为9252万元，未分配利润为-5411万元。

2008年6月6日，昆百大A决定对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式。纳入变更范围的有百大新天地项目等四个项目。

截至2008年3月31日，这四个项目的账面价值分别为1.28亿元、3100万元、604万元和354万元，账面价值合计1.68亿元。经评估，上述资产的公允价值为6.71亿元，公允价值大于其账面价值的差额为5.02亿元。

“公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。如果公允价值高于成本，那么对资产负债率以及净利润都会有较好的影响。”中原证券地产分析师魏博表示。

计量模式转换后，昆百大A的资产负债率将降低为77.66%。同时，未分配利润将增加3.17亿元，变更后的未分配利润大增至2.63亿元，影响比例为585.43%。一举改变了连续三年未分配利润为负的尴尬局面。归属于母公司所有者权益合计也增加至4.68亿元，影响比例为406.30%。

不仅如此，昆百大A近日发布的对投资性房地产的最新评估显示，截至2008年12月31日，昆明走廊项目由4567.30万元增加至5155.50万元；新纪元广场B座自有产权由4692万元增加至4912万元；百大新天地项目(即百大金地商业中心)由5.73亿元增加至5.97亿元；百大国际花园幼儿园则由502.90万元减少至475万元。

昆百大A表示，相关投资性房地产的公允价值评估增值合计3198万元，扣除递延所得税及少数股东收益影响后，将增加公司归属于母公司的净利润2365.41万元。

2008年报显示，其净利润为3691.89万元，资产负债率已进一步降至76.44%，而记者通过WIND资讯的数据计算，截至4月28日，已公布年报的79家地产公司资产负债率的平均值为79.62%。这意味着，昆百大A的资产负债率已低于同行业的平均水平。

增加费用减少税收优惠

金融街、昆百大A从会计政策变更中获得“甜头”的现象并非个案。

去年，财政部会计司曾对上市公司2007年执行新会计准则的情况做了分析报告。该报告显示，1570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家上市公司，占1570家的40.13%。但是，这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。

其中，仅有18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%。

不过，度过了采用新规的“蜜月期”，苦恼也随之而来。

“这(指新准则)其实是双刃剑，倘若市场价格下跌，对利润增长也会有负面影响。”一位采取了公允价值模式的上市公司高管告诉记者。

“采取公允价值模式后，如果行情出现波动，公司方面有时也难以判断业绩的情况。”广发证券研究员沈爱卿说。

2009 年1 月15 日，泛海建设[10.93 9.96%]决定从1 月1 日起，对投资性房地产后续计量由成本法模式变更为公允价值模式。

纳入变更范围的投资性房地产均位于深圳，分别是深圳南油大道新能源大厦10 楼南端、荟芳园A-B 裙楼303A、南油第四工业区4 号厂房6 楼、南油生活区B 区69 栋215-231。

上述四个项目账面价值合计约1294 万元，占泛海建设2008 年12 月31 日净资产比例为0.16%。2008年报显示，其投资性房地产科目为4830.64万元，而2007年为5398.94万元。

泛海建设在年报中表示，其采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益为 -568.30万元。

方大A[9.31 5.32%](000055.SZ)的情况亦是如此。2008年，其投资性房地产一项对当期利润的影响为-493.55万元，而其净利润为1922.25万元。

“新规出来初期，市场对投资性房地产较多的公司有很高的期待，但实际上，很多公司都不愿意去推动。”沈爱卿表示，其中原因除了价格波动导致难以判断业绩外，倘若采取公允价值计量，则每年都要对相应的项目进行审计，会增加不少费用。

此外，采用公允价值计量模式，上市公司不用对投资性房地产提取折旧或摊销，使得通过逐年计提折旧达到抵税的做法不再适用。

还有一个问题就是，“有的公司正计划做股权激励，由会计政策变更带来的业绩虚增，能否当成业绩的增长呢？这点目前也没有明确的说法。”沈爱卿表示。