土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税按照增值额超过扣除项目的比率，采取“超率累进税率”形式，从1994年开征，实行预征制。2007年1月，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）下发后，房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主的过渡性征管措施将得到扭转。面对新清算型的土地增值税征管模式，房地产开发企业如何进行纳税筹划？在进行土地增值税筹划时，应该注意哪些事项？笔者将对房地产开发企业土地增值税的实用筹划方法加以归类分析。

一、避免进入土地增值税征税范围的筹划

准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有二条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

（一）合同分解法节税

（二）利用房地产的代建房节税

房地产开发企业可把自己直接开发房地产形式转换为代客户进行房地产开发形式。就房地产开发企业而言，代建收入属于营业税中劳务收入的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式减轻税负，在开发之初就确定购买用户，实行定向开发，但是需要注意的是，房地产开发企业千万不能牵连已完工房地产产权的转移业务。

（三）利用合作建房节税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”

（四）改售为租、投资联营节税

土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。

二、增加扣除项目金额的税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

（一）根据利息费用扣除方式选择节税

（二）充分利用对房地产开发企业的附加扣除节税

《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为。

（三）利用代收费用计价节税

三、降低适用税率档次，达到节税目的

土地增值税的税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳税额也就会增大。因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。

（一）利用起征点的规定

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应将全部增值额按规定计税。

（二）设立独立核算机构

同样的增值额分散的次数越多，则每次增值越小，从而越可能进入低税率级次，甚至起征点以下。房地产企业可以根据生产环节，通过建立各环节独立核算的关联机构（企业），将同一收入分散到多个企业之中，实现节税目的。