现行房产税制度已经实施了20多年。随着市场经济的发展和房地产市场的不断变化，有些制度已经不能适应新形势发展的需要，应进行调整和改革。由于我国客观的经济环境，房产税制改革过程中还存在许多难题，例如：征税范围和税率的选择、房产评估机制的确立、征收管理难度大等。本文通过对房产税改革难题进行分析，并提出相关破解方案。

一、我国房产税的现状及改革的必要性

（一）我国房产税的现状

我国现行的房产税是从1986年10月1日起开始实施的。虽然从规模上看房产税一直都是一个小税种，但20余年来，特别是20世纪90年代中后期以来，房产税收入的规模扩张速度远远大于同期税收总额的扩张程度。现行房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。由于我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化，房产税税制与经济发展不相适应的矛盾也日益突出，不仅难以适应市场经济发展变化的要求，发挥税收调节经济的作用；还严重影响地方政府组织财政收入的能力。2010年国家发展和改革委员会《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》得到了国务院的同意。《意见》指出：出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

（二）我国房产税改革的必要性

1．房产税收入与整个社会经济发展不相适应

随着我国经济改革的纵深发展，我国的房产政策也发生了较大变化。房屋已经作为特殊商品进入到流通领域，法律上允许土地使用权与所有权相分离，居民可以自由进行转让和买卖。

2．房产税制本身缺失较大

（1）课税范围过窄，仅对城镇的经营性房屋征税

房产税的征收范围实际上只局限于城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。随着农村经济的飞速发展，有很多地区的农村都已具备普通城镇的规模，人均消费水平也有所提高，但是这样的农村却还不用缴纳房产税。这就使得我国的房产税在征收上难以体现其公平的原则，同时也为一些避税的单位或者个人提供了有利的条件，在很大程度上限制了房产税收入的增长。

（2）减免范围不合理

依据现行的《房产税暂行条例》及有关规定，国家机关、人民团体以及军队自用的房产和个人所有非营业用房等都是我国房产税的免税对象。这样的规定显然不符合当前社会经济的发展状况，随着我国不动产的市场化程度日益提高，房产税必须要合理调整其免税范围，以适应现实社会的经济状况。

（3）计税依据不合理

现行房产税的计税依据是房产原值扣除一定比例后的余值及租金收入。与目前物价上涨水平相比较，房产原值仍维持原状，如今的房地产市场发展迅速，许多房产的实际价值已成倍增长，根据房产原值征税显得十分陈旧而不合理，亟需改变。

（4）税率缺少弹性

现行房产税采用比例税率，其计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为1.2%；依据房产租金收入计税的，税率为12%。2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位，社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税。这种税率存在单一性，没有考虑到各地区经济发展的差别，不利于地方政府根据本地区实际情况灵活调节。

二、我国房产税改革中的难题

（一）征税范围和税率的调整难

虽然我国的农村经济得到了较快的发展，但农村的经济结构并未发生很大调整，农村的房产价值在很大程度上难以得到统一的评价标准，因此，在考虑扩大征税范围的同时，确定将征税范围具体到对哪些房产征税存在困难，需要作进一步的分析调查。

（二）征税对象评估难

对个人房产开征房产税，就必须进行房地产评估工作。改革后房产税采用的计税依据是不动产的市场价值，评估市场价值首先要选用较好的评估方法。选择任何一种评估方法都应当慎重考虑和充分论证，以保障评估结果的公正和有效。中国目前评估师数量严重不足，显然是难以做到对全国的数百个城市的不动产进行评估，不能正确评估就不能合理征税，同时还要防止评估时发生的寻租行为。

（三）房产税制不完善及重复征税问题解决难

目前我国的房地产业的整个链条中涉及了大量的税费，除了税务机关征收的营业税、城建税和教育费附加、契税、房产税、城镇土地使用税、所得税等，同时，在房地产登记、使用、经营、交易、过户等环节还需缴纳多种费用。因此，现在的房产税费体系不完善且太过繁杂，难以在短时期内科学测算出现行房产税制合理的税收负担，对房产税的改革形成了一定的阻碍。

（四）地方税权短缺，征收管理难

由于我国地方税权短缺，税务机关对偷逃税现象没有足够的惩罚权限，地方政府缺乏必要的税收自主权，对房产税收征管工作缺乏主动性，从而制约了房产税制改革措施的正常实施。

（五）纳税人的纳税意识淡薄

我国房产税纳税人的纳税意识不强，偷逃税现象严重。有些房产税纳税人缺少自觉纳税意识，对房产税的政策了解少，因为房产税是小税种就产生可有可无的错误想法，从而忽略了房产税的纳税义务，与增值税、营业税等主体税种比起来，房产税没能引起足够的重视，加剧了征收难度和管理的无序。

三、我国房产税改革中难题的破解

（一）合理调整税基和税率

1．确定房产税的征税范围

房产税的征税范围应当扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。同时，通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在纳税人以外。扩大房产税的征税范围可以使我国城乡经济的快速发展同我国的税制政策相适应，将征税范围扩大到农村，应一视同仁地对待非经营性房地产与经营性房地产，把这两种房地产都作为课税对象。

2．增强税率的弹性

税率的制定应遵循富有弹性和灵活这一原则，只有这样才能有效调节区域之间的发展差异，最终实现共同富裕。我国政府在房产税的制定上，更应当充分考虑到我国区域经济发展极不平衡的现实，应着力使税率的弹性范围扩大，同时将一定的自主权赋予地方，让地方政府能够按照当地经济发展的真正水平、土地资源的实际情况以及纳税人的缴税能力等情况，在规定的范围内适当调整税率。

（二）建立公平、公正的房地产评估制度

我国首先应当建立起脱离政府主管部门、不以盈利为目的的公正公平的中介评估机构。同时，针对我国地区发展不平衡的特点，建立东西部有别的房地产评估制度，根据各地的房地产市场发展状况确定房产税的计税依据。计税依据选择以房地产评估价值为主，并在一定时间内保持不变，可以使税收的固定性得到有效保障。只有当房地产价值发生大幅度变化时，才需要对房地产进行重新估价，以确保物价水平和计税依据的一致性，同时还可以防止税收的大量流失。

（三）建立一套完善的税费体系

我国政府应对税种进行合理设置，扩大税基，简化税种，使各个税种之间相互匹配、协调，进而形成一个结构优化、税种全面的房产税制。通过开征缺位税种，比如赠与税和遗产税等，使房产税制能够涵盖到房地产流转的每个环节。

（四）适当下放房产税管理权限

房产税的绝大部分税种属于地方税种，立法权限和征管权限交给地方政府，有利于调动地方政府的积极性，加强地方税收的征收管理。可以通过由中央制定房产税的基本法，在全国统一税制的前提下赋予地方政府较大的管理权限（包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制基本要素的适当调整），以适应国家之大，各地经济发展水平不同的实际情况。

（五）加强税收宣传

税务部门及各级政府应当高度重视税收的宣传教育工作，结合新闻媒体、报纸杂志、教育、文体等社会部门普及税收知识，对纳税单位免费开展税收知识讲座，让纳税人了解房产税的征税范围、税率、计税依据、税收优惠、纳税方法、偷逃税惩罚措施等，让纳税观念深入人心。房产税的税源分散，这样有利于调动纳税人的纳税积极性，促进房产税改革措施的有效落实，克服税收征管困难以及税款缴纳不及时等问题。

四、房产税制改革的其他配套措施

（一）制定一套与税收征管相应的法律法规

通过建立一套完善的房地产法律法规体系来规范房地产市场的行为，为房产课税提供有效的法律保障，使税收征管有法可依、有法可循。

（二）建立完善的财产登记体系

房产税征收体系得到保障的前提是要建立完善的财产登记体系，建立与评估、税收征管相关的数据库。按照属地管理的原则在房产取得时对固定资产原值，个人房产的价值、地点、面积、产权人等登记存档，建立较为完善的档案资料，定期开展纳税检查，及时掌握房产税的变化情况，加强税源管理。

（三）严格执法，加大征管力度

一要严格执法，对房产税偷逃税行为要秉公办理；二要完善税收立法，规范税收征管，堵塞税收漏洞；三要加强与其他部门协调管理，保证税款的及时入库。

（四）完善税收征管机制

税务机关作为税收主管部门应该积极配合国家税制改革，同时，要进一步完善税收征管机制，加强房产税知识的业务学习，提高征收管理水平，做好对税务稽查人员的业务培训，全面提高稽查人员的税收稽查水平。