文/刘军 花松 侯艳萍 舒颐 刘国凌

一、背景分析

（一）深圳市资产评估行业

截至2019年底，深圳市资产评估行业共有评估机构108家，资产评估师979人；深圳市资产评估行业经营收入由2015年的30,482万元增长到2019年的98,386万元，年均增长超过30%，深圳市资产评估行业综合实力不断快速增强。行业基本情况如下：

（1）近五年机构数量、资产评估师人数

深圳市资产评估行业近5年机构数量、资产评估师人数

（2）近五年全行业的业务收入

深圳市资产评估行业近5年业务收入

（3）深圳市资产评估行业业务收入全国排名

根据《中国资产评估行业发展报告（2017年）》，深圳市资产评估行业的业务收入2017年全国排名第9（在全国35个省、市、自治区及计划单列市中的排名）。

经向中国资产评估协会了解，2019年深圳市资产评估行业的业务收入在全国35个省、市、自治区及计划单列市中排名第8。

（二）“粤港澳大湾区”、“深圳建设中国特色社会主义先行示范区”

1.粤港澳大湾区

根据中共中央、国务院发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7,000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

建设粤港澳大湾区，既是新时代国家推动形成全面开放新格局的新尝试，也是推动“一国两制”事业发展的新实践。打造粤港澳大湾区，建设世界级城市群，有利于丰富“一国两制”实践内涵，进一步密切内地与港澳交流合作，为港澳经济社会发展以及港澳同胞到内地发展提供更多机会，保持港澳长期繁荣稳定；有利于贯彻落实新发展理念，深入推进供给侧结构性改革，加快培育发展新动能、实现创新驱动发展，为我国经济创新力和竞争力不断增强提供支撑；有利于进一步深化改革、扩大开放，建立与国际接轨的开放型经济新体制，建设高水平参与国际经济合作新平台；有利于推进“一带一路”建设，通过区域双向开放，构筑丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路对接融汇的重要支撑区。

在中共中央、国务院发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，对深圳的定位是：发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

粤港澳大湾区“9+2”个城市的协调协同发展，目前正处在自上而下的制度创新与技术创新相结合的关键阶段。

2.深圳建设中国特色社会主义先行示范区

根据《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，党和国家作出兴办经济特区重大战略部署以来，深圳经济特区作为我国改革开放的重要窗口，各项事业取得显著成绩，已成为一座充满魅力、动力、活力、创新力的国际化创新型城市。当前，中国特色社会主义进入新时代，支持深圳高举新时代改革开放旗帜、建设中国特色社会主义先行示范区，有利于在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放，形成全面深化改革、全面扩大开放新格局；有利于更好实施粤港澳大湾区战略，丰富“一国两制”事业发展新实践；有利于率先探索全面建设社会主义现代化强国新路径，为实现中华民族伟大复兴的中国梦提供有力支撑。

《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中作出规划：到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，文化软实力大幅提升，公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平，建成现代化国际化创新型城市。到2035年，深圳高质量发展成为全国典范，城市综合经济竞争力世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。到本世纪中叶，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

（三）城市更新

1.城市更新行动

2020年10月29日，中国共产党十九届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，文件中明确提出实施城市更新行动。这是以习近平同志为核心的党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，准确研判我国城市发展新形势，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署，为“十四五”乃至今后一个时期做好城市工作指明了方向，明确了任务目标。

2020年11月18日，住房和城乡建设部部长王蒙徽发表《实施城市更新行动》解读文章指出：城市是我国经济、政治、文化、社会等方面活动的中心，在党和国家工作全局中具有举足轻重的地位。城市建设既是贯彻落实新发展理念的重要载体，又是构建新发展格局的重要支点。实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。

在城市更新行动中，深圳一直走在全国的前列。

2.深圳城市更新

2009年，《深圳城市更新办法》正式发布，深圳在全国率先踏上了土地二次利用的改革征程。在向存量要发展已经成为城市发展新增长点的背景下，城市更新已然成为城市建设越来越重要的手段与核心动力。

深圳市的城市更新从最开始的城中村改造到城中村、旧工业区及全方位覆盖的城市更新，从制度不完善到规则明晰，深圳城市更新的发展主要分为以下四个阶段；

第一阶段：城市更新萌芽期（2004年—2009年）

2004年，深圳市发布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府[2004]11号），拉开了深圳市旧改的序幕，在实践中探索前行，为2009年发布《深圳市城市更新办法》奠定了基础。

第二阶段：城市更新启动期（2009年-2013年）

2009年12月1日《深圳市城市更新办法》正式发布，深圳从第一阶段的旧改开始转向城市更新，深圳由此成为中国大陆第一个发布城市更新办法的城市，对城市更新领域进行立法立规，正式确定了“拆除重建”、“功能改变”、“综合整治”三种更新模式。

第三阶段：城市更新发展期（2014年-2016年）

2014年，深圳市发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府[2014]8号）等城市更新配套性操作规程，不断完善城市更新政策法规，让城市更新等操作内容都有章可循，有规可依，同时鼓励市场主体参与城市更新，实现了城市更新的快速发展，保证了城市更新项目实施的规范化。

第四阶段：变革期（2016年-2019年）

深圳市发布《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》，深圳市城市更新工作开始施行“强区放权”，将城市更新审批权限下放到各区，减少审批环节，优化审批流程。2016年11月，深圳市规划国土委员会和深圳市发展改革委联合发布《深圳市城市更新“十三五”规划》，使得深圳城市更新走向新时期。

第五阶段：加速期（2019年-至今）

2019年2月，中共中央、国务院发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，明确了深圳是粤港澳大湾区发展的核心引擎之一；2019年8月，《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，深圳再一次被中央赋予重要的角色和历史使命，面临更高的挑战和历史性的机遇。为更好实施粤港澳大湾区战略，率先探索全面建设社会主义现代化强国新路径，深圳城市更新作为存量用地再开发的主要手段，也将肩负更高的责任，为城市发展发挥更重要的作用。

3．深圳城市更新发展现状

经历了十余年的发展，深圳城市更新取得了令人瞩目的成绩，城市更新有效助推了深圳的城市发展和特区一体化进程。

(1)经济效益和社会效益显著

深圳城市更新有力拉动了经济稳步增长，拓展存量土地利用空间，成为城市发展的一大亮点。城市更新带动固定资产投资、地价收入以及相关税费收入逐年递增。2010年至今，深圳市通过城市更新项目累计完成固定资产投资近5,000亿元，其中2018年城市更新实现固定资产投资1271亿元（2011-2018年城市更新完成投资额分别为142亿、250.5亿、365.7亿、400亿、550亿、682亿、1,044亿、1,271亿元），约占深圳市固定资产投资总额的20%。

深圳城市更新项目，通过公共利益配套设施土地及配套设施用房的建设实现了大量公共利益落地，特别是实现了规模可观的保障房及人才住房的建设和移交。截止2019年12月31日，深圳城市更新项目规划移交公共利益配套设施用地超过11平方公里。截至2019年6月底，深圳市已批准的城市更新规划落实了中小学校131所、幼儿园272所、医院3所、社区健康服务中心260处、公交首末站203处，配建保障性住房面积约873万平方米。

深圳在财政投入相对较低的情况下，通过市场运作的城市更新模式，既供应了深圳急需用于发展的土地资源，亦实现了市场利益、公共利益以及业主利益多赢的目标，经济效益和社会效益均十分显著。

（2）深圳城市更新面临的问题

截止2019年底，深圳拆除重建类城市更新计划立项项目有859个，拆除范围约66平方公里，已批专项规划项目是498个，实施主体确认公示是400个，已实施土地面积超过22平方公里，按名义项目数量计划实施率是46.57%，按实际土地规模计算的实施率是33.91%。这个数据里面既体现成绩，也说明了困难。项目拆迁实施仍是第一大难题，是深圳城市更新在新时代需要面对的机遇与挑战。

一般的拆除重建类城市更新项目，大都位于建成区域，地上有大量的存量建筑物，拆除重建会涉及到多方利益相关方（如私人业主、原农村集体经济组织、政府机构、开发合作方等），各利益相关方之间的利益冲突形式和程度也会有所不同。如何平衡各利益相关方之间的利益，是开展城市更新工作的主要挑战。

二、深圳市资产评估行业在深圳城市更新中的作用

（一）深圳市资产评估行业为深圳城市更新的各利益主体发挥的作用

深圳市现阶段的城市更新项目大多数为集体资产和私人物业参与的拆除重建类城市更新，主要涉及业主方（大多是私人业主和村集体）、开发合作方、政府方等三方利益主体。深圳市资产评估行业在深圳城市更新各利益主体中都正在发挥着不可替代的重要的作用。

1.政府方

首先，城市更新是一个时间周期长、涉及范围广的复杂的系统性工程，并且这些项目在推进的过程中会牵涉到众多的利益体，各个利益体之间难免会出现各种各样的利益矛盾。譬如，开发合作方关心的点在于自身的经济利益，追求的是高容积率、低赔偿率和较少的市政配套建设任务等，而业主方则恰恰相反，为了保障自身的权益，业主方的诉求当然是越来越高的赔偿率和较低容积率所带来的舒适的居住环境。这种不可避免的矛盾都是需要政府方去调节的，此时政府就需要一个专业的第三方机构来作出经济可行性分析，保障在平衡矛盾双方利益的前提下推进城市的长远发展。资产评估机构作为专业服务机构，能够从一个项目开始的时候就及时跟进，明确项目的定位和拆迁补偿可行性等，帮助政府部门顺利协调矛盾，加快项目的推进速度。

其次，虽然目前深圳市的城市更新发展已经初具规模，但是由于街道划分或政府职能部门调整等原因，仍有部分基层政府部门的业务并不熟练，对于相关政策的理解还不够，需要长期在城市更新一线工作的资产评估行业员工提供专业支持和帮助。

再次，城市更新项目的开展涉及多方的利益，利益分配不均很容易会引发各种恶性群体性事件，给社会带来不良的影响。而资产评估机构可以提前做好城市更新项目的社会稳定风险评估，即在项目发生之前，事先分析项目各个时期、各个节点可能会出现的危害社会稳定的因素，评估发生危害的可能性，做出风险的级别预警，并且提前准备相应的解决方案，从源头预防、降低风险发生的可能性，从而保障城市更新项目的顺利开展。

最后，自2009年开始，深圳城市更新已走过10余年的历程，深圳市资产评估行业亦随着城市更新的发展而迅猛发展。在此期间，深圳市资产评估行业不断加大对城市更新的深入研究，全方位参与城市更新项目的推进，熟练掌握了城市更新所涉及的各项业务。因此，深圳市资产评估行业可以在政府制定城市更新相关政策和标准时，提出专业的意见和建议，推进政府制定政策的实用性和可操作性，促进政策的顺利落地。事实上，深圳市、区、街道各级政府部门在涉及城市更新的政策制订、实施细则等方面都有资产评估行业的专业人士参与论证和提供专业支持。

2．业主方

业主方是深圳城市更新的重要参与者。但业主方在深圳城市更新项目中常常处在一个被动的地位，他们专业技能比较薄弱，对政策不熟悉，缺乏对城市更新深入的认知，与开发合作方相比处于专业方面的弱势地位。这种弱势情形导致业主方难以获取合理的补偿标准，所以，业主方为了使自己的合法权益得到保障，常常会聘请资产评估机构做专业的咨询和顾问。

资产评估机构可以依托自身专业技能和项目服务经验，结合市场为业主方提供涉及经济测算、谈判建议、全流程评估咨询等方面的服务，对业主方参与城市更新的资产提供专业、公正、合理的评估咨询，为双方平衡各自的利益提供专业帮助。在满足业主方资产保值增值的基础上，实现利益双方共赢。

3．合作方

深圳市资产评估行业在城市更新中对于合作方的作用也是不可忽视的。

从经济可行性的角度来看，合作方开发一个城市更新项目需要的启动资金是很大的，前期投入大量资金，实施过程中再发现项目可能亏损就会陷入一个进退两难的困境：如果选择撤资，前期的投资就会完全损失；如果选择继续推进项目，后续可能面临着更大的亏损。资产评估机构可以帮助合作方在项目开始前就进行项目的经济可行性分析，对于项目的价值给出较明确的分析结果，从而尽最大限度避免合作方的损失。

从谈判的角度出发，资产评估机构还可以协助合作方进行谈判。就如上述提到的，城市更新项目涉及的利益主体较多，在这样多主体的项目中很容易出现意见分化现象。因都坚持自身的利益主张使得合作方的压力巨大，此时资产评估机构作为独立的第三方在谈判中的价值就会凸显出来，能够立足于项目的客观价值，为不同的利益主体提供专业竞争性谈判帮助。

从顾问的角度出发，资产评估机构在城市更新项目开发方面有着自身的优势，其较高的专业技能可以很好地解读当前的政策，从而为合作方提供全面的顾问服务。毕竟目前我国的城市更新项目开发的历史并不长，很多中小型合作方的操盘经验不足、对相关政策的解读也不够透彻，在实操项目时，很可能会出现合法用地指标不够、流程操作不够规范等情况，此时合作方就需要资产评估机构提供全过程专业咨询顾问服务。

（二）深圳市资产评估行业在城市更新各利益方利益博弈中起到的作用

深圳市资产评估行业作为专业服务行业，在城市更新各方利益主体之间的利益博弈中也起到重要的独立、客观、公正、专业的作用。

1．政府方与合作方

城市更新是一项耗费时间长、涉及利益主体多、开展难度大的工程项目。在推进项目的过程中，政府方希望项目能符合城市的整体规划、远期发展、满足社会公共利益；合作方则希望获得更低的土地贡献率、更高的建筑容积率、更多的开发利润率。

政府方和合作方之间的利益如何平衡，这就需要专业的第三方资产评估机构从前期就介入项目，利用自身丰富的项目经验，从专业的角度对项目定位、规划指标、经济可行性等进行客观、公平、公正的分析，在实现双方共赢的基础上，为政府方及合作方提供专业的服务。

2.合作方与业主方

很多的城市更新项目会涉及业主方村集体股份公司的集体资产，涉及合作方与村集体股份公司就集体资产回迁利益进行谈判。合作方希望赔偿只需满足村集体股份公司集体资产保值，利益越低越好；村集体股份公司希望赔偿利益越多越好。

在城市更新项目拆迁谈判过程中，业主方村集体股份公司和合作方都希望实现自身利益最大化。而一方面，业主方村集体股份公司工作人员专业技能比较薄弱，对政策不熟悉，缺乏对集体资产价值的深入认知；另一方面，合作方也担心业主方村集体股份公司不懂市场行情“漫天要价”，对城市更新项目的开发造成巨大的资金压力和时间压力。在这种情况下，第三方资产评估机构可以提供专业的服务，协助双方解决利益平衡问题。第三方资产评估机构可以依托自身项目服务经验，对参与城市更新项目的集体资产进行公平、公正、合理的价值评估，为双方平衡各自的利益提供专业帮助。

3.业主方与政府方

虽然深圳城市更新工作已经开展十余年，但很多业主方仍对城市更新政策、流程不熟悉不了解。业主方作为城市更新项目的重要参与者，希望从项目中获得更多的经济利益及其它利益。而政府方考虑更多的是整个城市及片区的总体规划和总体利益，不只是个别项目中业主方的个别利益。这就需要政府方聘请第三方资产评估机构对业主方进行城市更新政策的独立专业的解读，帮助业主方了解城市更新项目的规划和流程，以减少和化解业主方因不熟悉城市更新政策造成双方的矛盾。

此外，政府方大多还作为监管机构担负着集体资产监管的责任。在城市更新集体资产备案过程中，政府方需保证参与城市更新的集体资产保值增值。这就需要第三方资产评估机构作为政府聘请的服务机构，对业主方村集体股份公司提交的集体资产评估报告进行专业的复核，以保证业主方村集体股份公司的集体资产保值增值，实现政府监管集体资产的目的。

（三）深圳市资产评估行业在深圳城市更新人才培育方面的作用

深圳市资产评估行业作为重要的专业服务行业，在经济社会中最传统的工作是提供估值鉴证性服务，深圳市资产评估行业各类资产评估专业人员都需要经过严格的职业资格考试，具有建筑、经济、规划、管理、财务、设备等多方面的专业知识和从业经验。随着深圳城市更新对资产评估专业服务的需求越来越大，很多资产评估专业人员逐渐从传统的估值服务被培育成城市更新顾问咨询专业人才，深圳市资产评估行业从业人员中专门服务于城市更新的专业化人才队伍应运而生，且队伍规模仍在快速壮大的过程中。

这些深圳市资产评估行业培育的城市更新咨询顾问专业人才长期服务于深圳城市更新项目一线，积累了大量的专业知识和项目经验，在后续的职业发展中，一部分资产评估行业从业人员转型就职于政府部门及开发投资行业，继续在深圳城市更新的其它领域发挥重要的专业作用，促进着深圳的经济发展。

三、深圳市资产评估行业在“双区”城市更新中的作用

（一）深圳市资产评估行业可以在粤港澳大湾区其它地区的城市更新政策制定方面发挥作用

在整个粤港澳大湾区的城市群中，深圳市的城市更新发展程度相对较为成熟和全面，而深圳市资产评估行业在深圳市城市更新领域发展十几年，已很多次派遣资产评估行业的资深专业人士参与深圳市城市更新相关政策的制定，为深圳市各级政府城市更新政策的制定提出建设性意见及专业性建议，对深圳市城市更新相关政策的制定及完善做出了重要的贡献。目前，深圳市城市更新的相关政策制度较粤港澳大湾区及全国其它城市来说，是更全面、更完善、更深入的。

因此，笔者认为，深圳市资产评估行业在城市更新政策制定、完善和执行的过程中积累的经验，也可以给粤港澳大湾区乃至全国其它城市在其制定和完善城市更新相关政策制度时发挥示范性作用。同时，在大湾区其它城市制定及完善相关政策制度时，深圳市资产评估行业可以受邀派出资深专业人员，参与其城市更新政策的制定及完善，分享经验和教训，提供专业意见及建议。

（二）深圳市资产评估行业可以在粤港澳大湾区其它地区的城市更新人才支持方面发挥作用

目前，粤港澳大湾区以及全国资产评估行业从事城市更新方面的人才普遍较为缺乏。粤港澳大湾区中的许多城市已经陆续开始城市更新行动，但是在开展城市更新中，会遇到从事城市更新专业人才不足的情况，导致城市更新工作开展的难度较大。

而深圳城市更新经过十余年的快速发展取得了令人瞩目的成绩，更是在发展过程中培养积累了大量的在城市更新方面经验丰富的专业人才。

因此，深圳市资产评估行业不仅可以组织深圳城市更新领域的行业高级人才对其它城市的城市更新工作开展提供技术援助，还可以给当地人才进行专业培训，分享成功的工作经验，探讨人才培养的方法，也可以通过直接把深圳城市更新中优秀的人才输出到其它城市，为粤港澳大湾区其它城市的城市更新注入更多的专业活力。

（三）深圳市资产评估行业可以在向粤港澳大湾区其它地区的城市更新管理输出方面发挥作用

粤港澳大湾区的城市更新中，除了人才不足问题，还会面临着资产评估机构管理经验和资金投入不足的问题。深圳市资产评估行业除了深耕深圳资产评估业务外，还可以组织深圳的资产评估机构在粤港澳大湾区其它城市建立分支机构，直接为当地的城市更新提供高质量的专业服务，输出深圳市资产评估行业在城市更新领域的组织管理经验。

（四）深圳市资产评估行业可以在粤港澳大湾区其它地区的城市更新专业技术标准制定方面发挥作用

深圳市资产评估行业作为深圳重要的高端服务行业，在深圳市有关城市更新的各类专业技术标准的专业化、规范化、可操作性等方面，都做出了重要的贡献。

粤港澳大湾区其它城市的城市更新大多处于初级阶段，许多技术标准缺失或者不统一，间接的影响了该地区城市更新的工作进展。

而深圳市资产评估行业在城市更新标准化、规范化、专业化建设过程中先行先试，积累了很多成功的经验，对其它城市的城市更新工作的开展具有借鉴性、示范性的意义。

因此，笔者认为，深圳市资产评估行业在粤港澳大湾区城市更新中，能够充分发挥深圳作为先行示范区的作用，在粤港澳大湾区其它城市制定城市更新相关技术标准的过程中，提出专业性的意见，分享成功的经验。

四、结语

湾区经济是一种重要的海滨经济形式，是当今国际经济版图的突出亮点，是世界先进滨海国家的显著标志。国际著名湾区如纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等经济建设发展，都离不开资产评估行业等专业服务行业所发挥的重要作用。

粤港澳大湾区作为全球重要的、新兴的湾区城市群，未来发展一定会有更多更高的专业服务需求。深圳市资产评估行业作为粤港澳大湾区及深圳建设中国特色社会主义先行示范区中的一支重要的专业力量，在国家的重大决策部署——城市更新行动中有义务、也有能力充分发挥自身的专业优势，必将为粤港澳大湾区及深圳建设中国特色社会主义先行示范区作出更新的、更大的贡献。

（作者单位：深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司）